中国房价的思考以及未来三年房价走向

中国改革开放40年，房地产行业的发展将近30年，从1998年完全取消福利分房制度实施开始，全面步入商品房的发展也才22年.回望这些年，房价从2000年的2112元/平方米，到2018年的8736元/平方米，增长313.64%，平均每年复合增长率为6.56%，加上三成首付的杠杆，6.57%乘以3约等于20%，也就是在中国买房年收益率约等于20%.

我相信真的没有什么投资物这么理想了：收益率比房产高的，没有房产安全；比房产安全的，没有房产收益率高.房产可以讲是中国最大的财富风口，而且持续了几十年.

　　这时很多人可能会问：房价这么涨合理吗？中国的房价还能继续上涨吗？未来三年中国房价走向如何？关于这些问题，我专门写了一篇文章，希望您耐心阅读，并转发亲友，一定受益非浅.

1、中国的房价是否合理？

如果你完全套用日本、美国过去几十年的楼市涨跌规律，会发觉完全理解不了中国的楼市，甚至发出“经济学失灵”的慨叹.其实经济学并没有失灵，仍然是供需决定价格的铁律，只是观察视角不同，导致有些人理解不了而已.

中国与日美两国在楼市上最大的区别是什么？是土地归国家所有.这就决定了中国土地制度下的房地产市场很独特，尤其是它的供给和定价法则.

关于定价法则，“成本加成定价”的策略似是而非，也就是说在成本的基础上加上相应的利润来决定定价是行不通的.

一瓶矿泉水，只要成分大体相同，就没人关心你是就近开采的还是从两千公里之外运来的；别人卖两块，你就不能因为运输成本高就卖三块.你可以定那个价，但是卖不出去，就会被淘汰出市场，剩下的就是控制得住成本的玩家.市场经济中，通行的其实是“竞争定价、价定成本”的法则.

不是成本决定价格，而是市场供给竞争决定价格.

你在菜市场卖红薯，卖多少价格，不是由你付出多少血汗，多少成本种植红薯决定的，而是由市场里有多少个人卖红薯决定的，越多人卖红薯，你越卖不起价.供给竞争，决定最终价格.

“成本加成、顺价销售”是卖家做梦都想的好事，但在市场经济下千难万难.看看中国政府在粮食政策上的遭遇过的困境就知道了.上世纪末，为了保护粮价，高层“敞开收购、顺价销售”，从农民手里收购粮食，加个比例卖出去.为此，需要严格控制粮食交易市场，确切地说是消灭其他一切粮食交易行为.但全国这么大，可能供应粮食的渠道不计其数，岂是控制得了的？其结果是，仅粮食收购一项，财政亏损就不下3000亿.

即便动用强大的国家机器，想要打赢与整个市场的战争也是极为困难的.但是中国的房地产市场恰恰不属于“通常”情况.其独特之处就在于整个土地市场只有一个供给者.

既然土地市场只有一个供给者，那么它就非常有冲动在“需求曲线”上寻找利润最大的点，即控制供给数量，提高价格，土地价格越卖越高就是这个道理.

之所以说中式地产市场独特，是因为世界上大多数经济体的土地市场有众多的供应商，众多土地所有者都可以根据市场的价格信号快速做出买和卖的反应.中国不是，这是中国和其他经济体的本质差别.

所以在这种情况下，相互博弈出来的价格就是合理的价格，中国房价不仅不会崩盘，而且它还会继续上涨，因为这是一个高度控盘的房地产市场.

基于上文所述，中国房价的定价原则实际上锚定的不是所谓的房价收入比、租售比，而是中国特有土地供给制度下的新房价格.

如果新房的价格被地价“顶”得很高，存量房的价格也会水涨船高.在这个角度上来看，整个房产市场价格的“锚”不是租房市场，也不是二手买卖市场，而是新房市场——就是那么一丁点拿出来交易的新房，就足以引领甚至决定了整个房屋市场的价格.

如果旁边新房卖10万，那么我的二手房肯定不能卖三四万，必须卖七八万，甚至更多，这就是大多数人的想法.

为什么旧城涨得慢，除了配套老旧之外，更多的是旧城缺少新房引爆价格，如果没有新房上市，人们只能参考最近成交的二手房来定价，随行就市，一点点慢涨.因此买房投资，除非自住，我们不太建议买老旧城区，因为那里没有“庄家拉涨”，大部分是自住的散户.

很多人一直问：中国房价这么高了，合理吗？当然合理啊！如果人人都买得起房，谁还愿意加班干活呢？房产是这个社会的财富分配载体，也是竞争胜出者的奖赏，更是地方政府搞钱的抓手，各种医院、学校、公路，市政工程，扶贫救助、公职人员薪水等事业的资金来源.实际房地产开发商代行了收税职能，地方要搞建设，城市要发展，开发商通过买地建房实现了地方政府对社会资金的收集.

2、未来三年房价怎么走？

1、中国城镇居民家庭资产之中，房产占比超过70%，主要城市占比更是超过80%，这是远远超过美日等其他国家的.

实际上房产不仅是居民家庭的重要资产，还是国有资产.为什么？自1998年房改以来，这几十年中国四大国有银行存量房贷已经去到多少，虽然我们并没有查到具体数据，但是相信房产存量贷款已经去到数百万亿，甚至更多，如果房价大幅下降，也就是变相的国有资产流失.别忘了，很多人的房子都是三成首付买的，还有七成是属于银行的.

2、美国是高消费，日本是高储蓄，中国是高储房.

日本人均储蓄接近95万人民币，中国人均5万元，中国早已经不是高储蓄国家了，中国人的钱要么买房，要么进入投资市场.看看这几年炒币、买股票、炒鞋、P2P一个个倒闭就知道现在中国人是多么的沉迷投资，简直一分钱也不愿意放在银行.

所谓中国人爱储蓄那是在80年代，这种刻板印象早该抛弃了.其实任何一个新兴的工业国家都经历过这种变化，英美、日韩在国家刚刚开始发展的时候，也同样是：高储蓄、高通胀、低储蓄、不断投资，买遍全球.

3、中国人爱挣钱，但是不爱花钱，以前爱存钱，现在爱存房.为什么从爱存钱变成爱存房了？因为货币每年都在贬值，不要只看M2增速，M2只计算银行存款，现在影子银行的管理规模与居民存款规模相当，所以，看流动性的增量最好看看社融规模，今年社融规模同比增长估计会是10%左右.

4、只要这个10%存在，中国人在必要的消费之后，会尽量把流动性都转化成房产，普通人和流动资金都跑不赢这个10%，房产才是长期避险最好投资物.

5、最近不少人对于贸易战之下中国的前途怀有种种忧虑，这种情绪已经影响到了对中国房价何去何从的判断，悲观者认为房价再也很难涨了，高房价非常危险；乐观者认为房价只是暂时歇一歇，几年后继续重回上涨，再涨20年没问题.

其实作为高层管理者，最大的任务就是管控市场预期.如果市场预期一致，那将是灾难的开始.现在的状态是最好的，大家预期不一致，有人看涨，有人看跌，存在分歧.

反观历史中的各种泡沫形成，在破灭的前夕，一定是一致看涨，然后突然爆掉.又或者是发生偶然事件导致大家一致看跌，集中抛盘，价格雪崩.

中国楼市经历的一切，实际上就是一种预期管控的“结果”，当危机将要爆发的时候，就拼命去救，而一旦楼市火爆，则拼了命去打，这一打一救之间，形成了中国楼市的起起伏伏，也就是大家所谓的中国楼市周期.

事实上，楼市是不存在什么短周期的，人们所看到的都是一种政策造成的表象.就像一个水龙头，逢三六月份打开，池里的鱼就以为三六月份是大水月份，自我固化地认为这是一个规律.

这个水龙头我们可以三六月份打开，也可以七八月份打开，这里面并不存在什么规律.要说楼市真有规律，也只是万物都有的规律，也就是：萌发、发展、衰落、死亡.在楼市上表现为中国城市化和人口结构的变化.

正因为政策干扰了价格波动，所以就形成了人们所谓的“政策市”.但是，无论政策是否干扰，楼市都会按照它本来的趋势发展.约十年前，2008年那时调控得比现在更严厉，但是该涨的还是涨.

就像一个人哪怕你怎么揍他，最终他该长高还是长高，这是本来的规律.因此，当大家一致看涨的时候，实际上好日子差不多到头了，而一旦大家都看跌的时候，实际上是好日子正在决策者的肚子里酝酿的时候.

大家看涨，离全国调控也不远了；大家看跌，那么救市松绑也快来了.自2016年中国启动全面调控已近三年，实际上各地正在酝酿着松绑政策，很多城市已经跌无可跌，而土地拍卖价格越卖越高.

未来三年，中国各大城市将会逐步松绑，但是由于一城一策的原因，不同的城市涨跌先后时机不同，唯一可以告诉大家的是：楼市政策已经没有收紧的必要了，今年是刚需与投资最好的买房时机.